Uns und vor allem unsere Mandanten im Inkasso beschäftigt im Forderungseinzug immer wieder das Thema Mietkaution. Wie soll ich damit umgehen? Was darf ich damit auf- oder verrechnen? Wann darf ich damit verrechnen? Wir versuchen nun mit diesem Beitrag das Thema einmal näher zu beleuchten und so evtl. vorgerichtliche oder gar gerichtliche Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern vorzubeugen.

Maximale Höhe der Mietkaution

Wie in § 551 BGB geregelt, darf die Mietkaution 3 Monats-Kaltmieten nicht übersteigen. Nach § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter bei einer Barsicherheit zudem berechtigt, diese zu drei gleichen Teilzahlungen zu leisten. Eine mietvertragliche Vereinbarung, die hiervon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam. Hat der Mieter eine Mietkaution geleistet, die höher als 3 Monats-Kaltmieten ist, kann er den überzahlten Betrag vom Vermieter zurückfordern.

Im Gewerbemietrecht ist die Mietkaution frei verhandelbar. Der Vermieter kann eine Kautionshöhe vorschlagen, die der Mieter akzeptiert oder die Parteien handeln eine für beide Seiten akzeptable Höhe aus, welche dann im Mietvertrag festgehalten wird. Die Höhe der Mietkaution sollte seitens des Vermieters aber auf alle Fälle auf dessen Sicherungsbedürfnis angepasst sein.

Somit kann in manchen Fällen auch eine Kautionshöhe in Betracht kommen, die höher als die üblichen 3 Monatsmieten ist. Vor allen Dingen dann, wenn der Vermieter wegen besonderer Einrichtungsgegenstände oder technischer Anlagen eine überdurchschnittliche Kautionshöhe darlegt.

Verwertung der Mietkaution

Keine Verwertung der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses

Während des laufenden Mietverhältnisses darf die Mietkaution durch den Vermieter nur dann verwertet werden, wenn seine Forderung vom Mieter nicht bestritten wird. Sind sich also Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses über eine angeblichen Forderung des Vermieters nicht einig, darf der Vermieter nicht die Mietkaution verwenden, um seine behauptete Forderung zu befriedigen. Dies gilt jedoch nur bei Mietverhältnissen für Wohnraum.

Keine Verwertung der Mietkaution für mietfremde Forderungen

Die Mietkaution dient ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters, die aus dem Mietverhältnis stammen. Er darf diese nicht für Ansprüche verwenden, die nichts mit dem Mietvertrag zu tun haben. Hier wäre der Vermieter lediglich weisungsgebunden, wenn z. B. ein Gläubiger seines Mieters eine Pfändung der Kaution veranlassen würde. Eine Mietkaution kann grundsätzlich gepfändet werden. Jedoch dient sie der Absicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag, d. h. der Vermieter muss nach Beendigung des Mietvertrags den Restbetrag der Kaution, welcher nicht für Mietschulden und Renovierungskosten benötigt wird, an die Gläubiger des Mieters ausbezahlen.

Verwendung der Mietkaution

Der Vermieter darf die Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nur verwenden, wenn der Mieter die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand übergibt oder ausstehende Zahlungen nicht begleicht. Zu den möglichen Verwendungszwecken der Kaution zählen:

• Ausbessern von schlecht oder gar nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen, die vertraglich vereinbart sind
• Renovierungskosten, die durch nicht zurückgebaute Umbauten des Mieters entstehen
• ausstehende Nachzahlung der Nebenkosten oder Betriebskosten
• Mietschulden
• Schäden, die der Mieter durch einen unsachgemäßen Umgang verursacht hat
• auflaufende Kosten durch eine verspätete Rückgabe der Mietwohnung

Rückzahlung der Mietkaution

Der Gesetzgeber sieht hier eine Frist zur Rückzahlung von 3 bis 6 Monaten vor, da sich manche Schäden erst nach längerer Zeit zeigen. Ist jedoch bereits beim Auszug klar, dass keine Ansprüche auf Zurückbehaltung bestehen, wird die Rückzahlung sofort fällig. Da nach 6 Monaten jegliche Schadenersatzansprüche aus dem Mietverhältnis verjähren (§ 548 BGB), besteht auch kein Grund die Mietkaution länger als Sicherheit einzubehalten. Steht allerdings die jährliche Betriebsnebenkostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, bis diese vorliegt.

Zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode Zeit. Und zu guter Letzt: Hat der Vermieter nicht innerhalb von 3 Jahren die Ansprüche bzw. Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht, sind diese in der Regel verjährt!